sensei immo experience



Vous vous demandez sans doute, amis lecteurs, de quel droit je me permets de me réclamer du titre très honorifique de Senseï Immo. Vous n’êtes sûrement pas prêts à faire confiance au premier venu pour votre grand projet, et c’est un très bon point pour vous.

Mes qualifications sont avant tout mes expériences personnelles et mon grand intérêt pour l’immobilier.

Alors, si vous ne cherchez pas un speech commercial d’agent courant après une commission mais bien les conseils d’une personne comme vous, qui s’est lancée un jour et qui a beaucoup appris, vous êtes au bon endroit !

Mes débuts

Dans la fonction publique depuis mes vingt deux ans, j’ai eu la chance d’avoir très vite une situation financière stable qui m’a permis de réaliser le rêve de tant de gens : devenir propriétaire de mon logement. Bien sûr, mon budget était limité (et les taux d’intérêts étaient un peu plus élevés à l’époque), j’ai donc visité, visité et encore visité tout ce qu’il y avait à vendre dans mon budget et dans mon secteur (la métropole lilloise). Les ventes de particulier à particulier étant plutôt rares (en 2003, leboncoin n’existait pas encore), j’ai dû me tourner vers agences pour me trouver un nid douillet. J’avais 23 ans.

 

Ma première maison

sensei immo premiere maison

Après plus de quarante visites (c’est énorme!!!), le constat était décevant : soit les agents immobiliers me prenaient pour un pigeon à cause de mon âge, soit mes exigences étaient trop hautes (soit sans doute un peu des deux).

Un samedi soir, juste avant Noël, et une heure avant de rejoindre des amis au resto, une négociatrice (tombée sous mon charme  ou qui voulait plus probablement se débarrasser de moi) me donne rendez vous à deux pas de chez moi pour une visite qui selon elle vaut vraiment le coup.

Autant vous dire qu’après tant de visites infructueuses, j’étais plus que dubitatif.

Et pourtant, coup-de-cœur ! (pas bien!)

C’était une maison de rue, avec une petite cour, sans travaux et dans un quartier calme de ma ville. 99500 euros frais d’agence inclus. 99 mètres carré habitables.

J’étais le premier à visiter, la maison venait de rentrer dans l’agence. Je pense qu’il fallait être réactif. Toutes mes visites précédentes ne furent pas du temps perdu :  je savais que la maison que je venais de visiter était moins chère, plus grande et avec moins de travaux que tout ce que j’avais vu auparavant. J’ai donc signé le compromis dans la foulée sans rien négocier… et je suis arrivé en retard au resto. Mais j’ai payé ma tournée !

 

La suivante

sensei immo vefa

Ce premier achat a conditionné et rendu possible la suite de mes aventures immobilières. Quelques manques se sont rapidement fait sentir, comme l’absence de jardin ou le stationnement compliqué dans la rue. Trois ans plus tard, je me suis donc mis en quête d’une maison répondant à mes nouveaux critères. Et je l’ai trouvé sans faire aucune visite cette fois-ci, mais grâce à une pub dans un magazine immobilier gratuit. C’était une maison neuve, en VEFA ( vente en l’état futur d’achèvement ) donc sur plan et bénéficiant d’une TVA à 5,5 % (en contre partie, il faut rester au moins 5 ans sans vendre, sinon il faut rembourser la différence de TVA et payer la taxe sur la plus-value).

Maison individuelle, jardin, garage, stationnement devant la maison, 105 mètres carré habitables, 205000 euros, frais de notaire réduits.

Restait plus qu’à vendre la première maison. Ce qui s’est fait relativement rapidement. 146500 euros, soit environ 40000 euros de bénéfices nets (en enlevant les frais de notaire) en 3 ans.

 

Envie de faire construire

Éternel insatisfait ou besoin irrépressible de nouveaux projets, j’ai vite eu l’envie (ou le besoin) de faire construire ma propre maison. Je voulais plus grand, avec un plus grand jardin, élaborer mes plans moi même… Et surtout, je scrutais régulièrement le marché et je savais que je tirerai un bon prix de ma maison et que faire construire, à condition de mettre la main à la pâte pour les travaux ne me coûterait finalement pas beaucoup plus cher.

Mais, je devais attendre 5 ans sous peine de devoir payer des taxes exorbitantes. Au bout de 4 ans, ne tenant plus en place, j’ai tenté de mettre la maison en vente en incluant les taxes … mais j’étais trop au dessus des prix du marché, et ça n’a mené à rien. 6 mois avant l’échéance des 5 ans, j’ai ajusté le prix en précisant la date de libération… et la maison s’est vendue relativement vite. 260000 euros, soit 50000 euros de bénéfices nets environ.

 

Ma troisième maison

sensei immo construction

Mes deux plus-values plus le capital remboursé à la banque  (un total de 110000 euros en huit ans) m’ont permis de financer une grande partie de mon terrain. La maison fut achevée 12 mois après le début des premières recherche de terrain. Ça n’a pas été de tout repos, il y a eu beaucoup de stress, mais le résultat était à la hauteur de mes attentes. Pour la première fois depuis mon premier achat, dix années plus tôt, et à 33 ans, je me voyais rester longtemps dans cette maison.

C’était sans compter … sur un divorce !

J’aurais finalement passé 3 ans dans cette maison, qui a été vendue 345000 euros alors qu’elle m’est revenue à 300000 euros environ, tout compris.

 

 

Nouvelle vie, nouveau logement

sensei immo loft

Je voulais un changement total pour me reconstruire. Et c’est passé aussi par un changement radical de lieu de vie. J’ai eu l’opportunité de trouver un loft, conçu par un architecte et bourré d’astuces. Cerise sur le gâteau, les précédents propriétaires ont aménagé un appartement qui est mis en location, ce qui me paye une partie non négligeable des mensualités de mon crédit. C’est une niche fiscale peu connue (les loyers perçus ne doivent pas être déclarés au fisc) et qui est pourtant redoutablement rentable.

 

Pour conclure

J’ai eu la chance de toujours bien acheter et bien revendre. Mais, tout au long de mon parcours , j’ai commis un certain nombre d’erreurs. Heureusement, ça ne m’a jamais porté préjudice (parfois par chance) , mais à chaque nouvel achat, j’ai appris et j’ai décidé de créer ce site pour que vous puissiez éviter de commettre les mêmes aujourd’hui alors que le marché immobilier est plus risqué qu’il y a 15 ans.

Et vous, avez vous aussi effectué de belles plus-values ? Ou au contraire, êtes-vous tombés dans des pièges qui vous ont mis dans le rouge? Je prendrai plaisir à publier les témoignages les plus intéressants.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas non plus, je ferai de mon mieux pour y répondre, ici ou sur ma page facebook.

 

 

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2 réponses pour “Mon expérience dans l’immobilier”

  • Bonjour,

    Je découvre votre blog et je ne comprends pas trop un passage : « Cerise sur le gâteau, les précédents propriétaires ont aménagé un appartement qui est mis en location, ce qui me paye une partie non négligeable des mensualités de mon crédit. C’est une niche fiscale peu connue (les loyers perçus ne doivent pas être déclarés au fisc) et qui est pourtant redoutablement rentable. »

    Vous touchez des revenus du loyer de l’appartement et vous ne le déclarez pas ? Comment c’est possible ?

    • Bonjour Zikbond et bienvenu sur ce blog.
      Vous avez bien compris, je touche des loyers qui ne doivent pas être déclarés. L’administration fiscale me l’a confirmé elle même. Rien n’apparaît sur ma feuille d’impôt. Bien sûr pour en bénéficier, il y a des conditions. 3 pour être précis.
      La première, il faut que les deux logements aient la même porte d’entrée (principale, mais après chacun a la sienne) . Ils sont ainsi considérés comme étant à la même adresse. Tout est aménagé en appartement mais pour les impôts, il s’agit d’une partie de mon habitation principale que je loue. Ce n’est donc pas imposable. Et pour le locataire, c’est intéressant aussi car il ne paye pas de taxe d’habitation (c’est moi qui paye pour l’ensemble du logement).
      La deuxième condition, est qu’il faut louer en meublé. Et la dernière est de ne pas dépasser les plafonds. Je loue 49m², le loyer ne doit pas dépasser 551 euros hors charges.
      J’espère vous avoir apporté toutes les précisions nécessaires. Pour plus de précisions, venez voir mon article : http://senseiimmo.fr/fiscalite/la-niche-fiscale-meconnue/htm
      A bientôt

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