senseiimmo niche fiscale titre



Le titre vous intrigue ? Il est aguicheur ? Il n’est pourtant pas mensonger, mais je dois préciser que ce n’est pas facilement réalisable pour tous les logements et qu’il y a des contraintes qui peuvent en rebuter plus d’un. Néanmoins, il est possible de faire de la location foncière 100% exonérée d’impôts.

Quelle est l’astuce ?

senseiimmo niche fiscale location

Il s’agit d’une niche fiscale. Si vous louez une partie de chez vous, à savoir une chambre ou un étage, vous pouvez être exonéré d’impôt sur les revenus que vous apporte cette location. Mais il y a des conditions à remplir. Sachez que, pour que l’administration fiscale considère qu’il s’agit bien d’une partie de chez vous que vous louez, il faut que la porte d’entrée de votre résidence et de la partie louée soit la même.

Votre location doit être décente

Pour commencer, il faut que votre location soit décente , c’est à dire, entre autres choses, qu’elle fasse au moins 9 mètres carré avec une hauteur sous plafond minimale de 2m20, qu’il y ait accès aux sanitaires ou encore que la lumière naturelle y entre. Hors de question de bénéficier de cette niche fiscale dans un logement insalubre ou complètement clos.

Vous devez louer un meublé

Deuxième critère, il faut que vous louiez en meublé. Pour faire les choses dans les règles, il faut que le locataire n’ait besoin que de ses effets personnels pour vivre. Il vous faut donc prévoir jusqu’au matelas et les couverts.

Ensuite, il faut que ce soit votre résidence principale ainsi que celle de votre locataire.

Vous ne devez pas dépasser un plafond de loyer

Enfin, dernier critère, il y a un plafond de loyer à ne pas dépasser. En 2018, les plafonds sont de 185 euros le m² par an, et 136 euros en province, hors charge bien sûr.  Par exemple, si vous louez 50 m² de chez vous à Limoges, vous ne devez pas dépasser un loyer mensuel de 566,66 euros. Si vous dépassez ne serait ce que d’un euro, vous devenez imposable sur la totalité des sommes perçues sous le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou micro BIC si vous ne dépassez pas 32600 euros par an. Dans ce cas, la niche fiscale n’est plus applicable et votre location perd une grande partie de son intérêt.

 

Les démarches

Si vous êtes en copropriété, il convient de vérifier que le règlement ne l’interdit pas explicitement, mais c’est relativement rare.

Ensuite, faites le point avec l’équipement que vous mettez à disposition de votre futur locataire. Pour bénéficier du statut de location meublée, je vous conseille de vous référer à cette liste pour être sûr d’être dans les clous.

Déclarez à votre assurance habitation que vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale (en précisant notamment la surface) et il ne vous reste plus qu’à vous mettre en quête d’un locataire sérieux.

Petite précision, si votre DPE a plus de 10 ans, il vous faudra en refaire un à fournir à votre locataire.

 

Les contraintes

Cette niche fiscale ne présente pas que des avantages. Prendre un étranger dans son cocon familial, c’est le risque de perdre de la tranquillité. Il est donc important que les aménagements soient faits de telle sorte que vous ne subissiez pas trop de désagréments ou que vous ne perdiez pas d’intimité. Pour cela, il faut commencer par mettre le paquet sur l’isolation (phonique à minima). Ensuite, si vous pouvez créer un compteur d’eau à part ainsi qu’installer un décompteur électrique, ça responsabilisera votre locataire qui paiera sa consommation d’énergie réelle.

Enfin, l’idéal est que, mis à part un sas ou un hall d’entrée, les deux parties de votre habitation (celle que vous habitez et celle que vous louez) soit bien distinctes et séparées.

 

Comment exploiter cette niche fiscale de façon optimale

senseiimmo niche fiscale plan

De façon optimale veut dire en subissant le moins de désagréments possible. Pour cela, le plus simple est de tout prévoir dès le début. Lors d’une rénovation totale donc ou en adaptant les plans de votre construction ou de votre réhabilitation s’il s’agit d’un loft.

On peut même pousser les choses plus loin en prévoyant un financement à part. Pourquoi ne pas imaginer financer sa maison en deux parties : la première pour l’habitation principale en vous endettant comme si vous achetiez rien que pour vous sans penser à cette niche fiscale. La seconde, sur une période dont le remboursement mensuel du crédit équivaut au loyer qui rentrera dans votre porte-monnaie.

Par exemple, dans le cas d’une construction neuve, vous pouvez prévoir une extension de 50m², que vous louerez maximum 566 euros par mois (en province). Si on compte un budget de 1200 euros le m² pour du neuf, cela revient à 60000 euros. Avec les taux actuels, vous pouvez financer cette partie pour environ 500 euros par mois pendant 10 ans.

A la fin de votre crédit pour la partie louée, soit vous continuez les locations et votre pouvoir d’achat augmente, soit vous bénéficiez d’une maison plus grande de 50m² que vous n’avez pas payés.

Si vos plans sont bien pensés, vous ne subirez que peu de désagréments.

 

Bilan

senseiimmo niche fiscale loft

Si vous vous décidez à vouloir vous aussi bénéficier d’un revenu foncier exonéré d’impôt, cette niche fiscale est faite pour vous.

Mon loft a été créé en intégrant une partie à mettre en location dès sa conception (astuce trouvée par l’architecte en charge du projet) et pour ma part, je ne croise mon locataire que très rarement. Aucun désagrément donc.

En plus, cerise sur le gâteau, mais pour le locataire cette fois, celui-ci ne paie pas de taxe d’habitation.

Et vous? Connaissiez vous cette avantage fiscal ? Louez vous une partie de votre résidence principale ? Si vous voulez nous faire part de votre expérience, n’hésitez pas !

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2 réponses pour “Comment créer des revenus foncier nets d’impôt ?”

  • Bonjour,

    En gros ça veux dire une porte pour la maison, un genre de sas(hall) commun puis 2 portes a clé, une pour le locataire et une autre pour le propriétaire.

    C’est bien ça ?

    Merci pour la réponse sur l’autre post et au final cet article parle de la question que j’avais posé.

    • Bonjour,
      En effet, j’ai trouvé votre question très pertinente et j’ai donc eu envie d’en faire un article plus détaillé pour que d’autres personnes puissent également bénéficier des explications.
      C’est exactement de cette façon que mon logement est organisé, et je pense que c’est la solution la moins contraignante au quotidien.

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